A cura di Davide Grimaldi, Sales Manager Real Estate di Johnson Controls
Il mercato immobiliare commerciale sta affrontando una tempesta perfetta di venti contrari finanziari, normativi e sociali. L’aumento dei tassi d’interesse, la riduzione del credito e il calo dei tassi di occupazione sono fattori che stanno mettendo a dura prova il settore. Governi, investitori e inquilini sono desiderosi di vedere risultati in materia di ESG, in particolare in termini di efficienza energetica e decarbonizzazione.
Al tempo stesso, i proprietari non possono ignorare la necessità di ottenere risparmi operativi, comprimere il portafoglio e migliorare l’esperienza degli occupanti.
Tra il 2023 e 2024 scadranno circa 900 miliardi di dollari di debiti immobiliari commerciali negli Stati Uniti, il che significa che per molti proprietari di edifici il rifinanziamento diventerà una priorità. Ma modificare le condizioni dei prestiti è solo una soluzione a breve termine. Per prosperare, gli owner avranno bisogno di una solida strategia per la sostenibilità, di un piano accorto per adattare i loro spazi all’era del lavoro ibrido e di un piano chiaro per migliorare la salute e il benessere degli occupanti degli edifici.
I proprietari non possono affrontare queste sfide senza adottare tecnologie smart building che si integrano tra loro per potenziarne i risultati. Le informazioni generate dai sistemi di automazione degli edifici (BAS) abilitati dall’intelligenza artificiale, dalle soluzioni di sensori IoT (Internet of Things) e dalle piattaforme API aperte e basate su cloud possono cambiare le carte in tavola in termini di efficienza energetica, ottimizzazione degli spazi e salubrità degli edifici. Inoltre, l’implementazione di soluzioni BMS aiutano gli addetti al controllo e alla gestione degli edifici a sorvegliare e monitorare impianti e apparati meccanici ed elettrici. Grazie a queste nuove piattaforme intelligenti, i responsabili hanno la possibilità di gestirli facilmente, in loco o in remoto, attraverso un’unica interfaccia.
Ma molti proprietari di edifici stanno tergiversando. A rallentarli sono i vincoli di capitale, la mancanza di leadership sul tema e la difficoltà a ottenere informazioni significative e risultati validi dai dati prodotti dalla tecnologia digitale. Questo è un problema, non da ultimo per il bene del pianeta. Gli edifici del mondo sono responsabili di quasi il 40% di tutte le emissioni di carbonio e del 34% della domanda di energia, e il divario tra le prestazioni climatiche del settore e il percorso di decarbonizzazione per il 2050 si sta ampliando. Il recente caldo estremo in diverse parti dell’emisfero settentrionale ci ricorda i rischi ambientali e socioeconomici del mancato intervento in termini di decarbonizzazione.
A sostegno di questi testi, due anni fa, l’amministratore delegato di Blackrock, Larry Fink, ha scritto che il rischio climatico è un rischio di investimento e ha avvertito che le aziende che non si preparano e non partecipano alla corsa verso l’azzeramento delle emissioni rischiano purtroppo di scomparire. Le turbolenze finanziarie accelereranno sicuramente questo processo.
Le fenici
Al contrario, ci sono premi significativi in palio per le “fenici”, il nome coniato da Fink per le aziende che abbracciano in modo proattivo le tecnologie che accelerano la transizione energetica. Le fenici del settore saranno i proprietari che rifinanzieranno tempestivamente e con prudenza, e che convertiranno i loro portafogli in spazi intelligenti e sostenibili, in grado di ridurre il consumo energetico e sostenere gli obiettivi di decarbonizzazione del mondo. Lungo il percorso, adatteranno la loro impronta immobiliare all’era del lavoro ibrido e trasformeranno il patrimonio immobiliare in spazi sicuri, sani e confortevoli per le persone che li utilizzano.
Le fenici vedranno una tendenza all’aumento del loro valore di vendita e di affitto. Gli affittuari sono disposti a pagare di più per uffici che supportano la salute fisica e mentale dei propri dipendenti.
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La resa dei conti finanziaria
Non dobbiamo mentire a noi stessi: le prospettive finanziarie dei proprietari di immobili non sono rosee. Molti cercheranno di rifinanziare il loro debito con i creditori, ma non sarà semplice poiché l’era del denaro a basso costo è ormai un lontano ricordo. Diversi incontreranno difficoltà a rifinanziarsi a condizioni accettabili e decideranno di vendere.
Le aziende che hanno intenzione di investire in edifici intelligenti devono affrontare una corsa contro il tempo. Un numero crescente di Stati ha pubblicato i Building Performance Standard (BPS), politiche e leggi per affrontare il problema delle emissioni di gas prodotte dagli edifici. Anche i consumatori e gli azionisti sono sempre più esigenti nei confronti della decarbonizzazione delle aziende.
Una data fondamentale è il 2030. Alcune aziende si sono già impegnate a raggiungere il net zero entro la fine del decennio.
In ritardo
Nonostante l’urgenza, molti proprietari di edifici stanno tardando. Secondo il Net Zero Tracker, circa la metà delle 2.000 maggiori società quotate in borsa al mondo in base al fatturato si sono impegnate in una strategia net zero per almeno una delle categorie Scope 1, 2 e 3. Per allinearsi all’Accordo di Parigi, che mira a limitare il riscaldamento globale a un valore compreso tra 1,5°C e 2,0°C, il 37% degli edifici a livello globale dovrà essere decarbonizzato entro il 2030.
I proprietari di immobili che coglieranno l’occasione della trasformazione digitale sono ben posizionati. Oltre ai risparmi energetici, è evidente che il mercato del credito immobiliare è alla ricerca di qualità. Occupanti e investitori sono disposti a pagare di più per edifici di alta qualità con caratteristiche di sostenibilità e servizi avanzati, come pannelli solari o colonnine per veicoli elettrici.
Per ottimizzare la propria proposta immobiliare, gli owner devono aggiornare e modernizzare i sistemi presenti, sostituendo – grazie a chiller e heat pump elettrici – l’uso di gas e petrolio con l’elettrificazione e avviando processi di digitalizzazione con l’introduzione di sistemi BMS (Building Management System) avanzati. Gli edifici dotati di questi strumenti per la supervisione e il controllo di servizi come il riscaldamento, la ventilazione e la climatizzazione, ne assicurano un funzionamento più efficiente ed economico e, attraverso la creazione di reti intelligenti, la sua interazione con altri fabbricati, la smart city e le reti urbane, permette di prevedere una completa decarbonizzazione del patrimonio edilizio.
Lo sforzo per migliorare la salute, la sicurezza e il benessere degli occupanti si ripercuote anche sui profitti. La certificazione degli edifici verdi è un altro fattore che potrebbe avere un impatto positivo su una transazione immobiliare. Le fenici del settore real estate godranno delle esperienze di rifinanziamento più lineari, con tassi d’interesse e condizioni di rimborso favorevoli da parte di finanziatori e partner tecnologici. Inoltre, eviteranno le sanzioni finanziarie derivanti dalla non conformità.
In breve tempo, efficienza energetica e ottimizzazione degli spazi produrranno significativi risparmi, consentendo di ottenere un rapido ritorno sull’investimento (ROI). Si troveranno inoltre ad attrarre e trattenere talenti. Il brand è uno dei principali fattori che determinano la decisione di perseguire le emissioni net zero ed è dimostrato che i consumatori sono disposti a spendere di più se un’azienda o un prodotto si allineano ai loro valori.
Questo dato rafforza la tesi per cui il settore real estate deve investire tempestivamente in edifici intelligenti e sostenibili. Il costo iniziale per le piattaforme smart building potrebbe sembrare scoraggiante, ma i vantaggi economici, normativi e di reputazione a lungo termine superano le preoccupazioni finanziarie a breve termine.
Il momento di investire è ora.
